2023年,将不再有“大工厂”

日期:2023-06-25 17:32:00 / 人气:123


“大厂”,撑不住?
近日,杭州未来科技城因为一张接近腰部的房价截图引发讨论。在这张截图里,博主说有人在未来科技城核心区阳光城卖了一套房未来悦,单价3.5万,而他买的时候房子单价是6.5万,现在还背着房贷“风中凌乱”。
此外,5月份以来“阿里裁员”的消息闹得沸沸扬扬,让很多网友认为,未来因包括阿里总部在内的众多大厂聚集而导致房价上涨的科技城撑不住了?
事件发酵后,有知情中介称该套房成交价为320万元,是买卖双方故意压低的。这套房实际成交单价约5.7万元/平方米,总价约500万元。这与该社区目前的平均市场价格相当。但相对于2021年科技城房价将达到8万元的未来,5万元/平方米的价格下降了不少。
曾经,互联网行业轰轰烈烈的造富运动持续了近20年,尤其是大工厂的快速扩张,带动了周边房价的上涨。大厂聚集的地方就有“大厂”,造就了一个又一个,除了杭州的未来科技城,北京的海淀昌平,深圳的南山。
但从2021年下半年开始,以未来科技城为代表,很多“大厂”都出现了不同程度的房价下跌。
受宏观经济环境、大厂裁员等诸多因素影响,大厂的高薪人群现在也变得谨慎起来。当互联网巨头的“造富效应”远去的时候,“大厂”也在加速消泡。
01
业主低价出售,未来科技城撑不住了?
今年4月,姜亮在杭州未来科技城的房子最终以400万元的价格成交,比他的理想成交价低了近200万元。
他非常后悔。2021年,他能以近600万元的价格成交却没有卖出。在接下来的两年里,该房产的房价一路下跌,买家给出的价格从550万元降到了去年的450万元左右。姜亮仍然保持着它。
直到这半年,他才下定决心,“房价走低的趋势已经形成,短期内很难逆转,他的房子又不是核心品牌物业,必须尽快脱手。”结果房子被推到400万的价格,连一个车位都送人了。但他庆幸自己摆脱了这笔可能正在缩水的资产。因为过了不到一个月,小区同一户型的挂牌价已经降到了400万以内。
在贝壳平台上,杭州未来科技城板块房源挂牌价近一年来大幅下跌并非个例。有的房子半年内降价40到50万甚至接近百万。一位急于卖房的业主告诉深展,“同一个小区的房子都在降价10%”。

图源/外壳
不仅如此,与两年前同一小区同类户型的成交价相比,不少房源的挂牌价大幅缩水。比如2021年,某小区一套房子成交价650万,单价5.6万元。但现在,同样一套公寓的挂牌价只有435万元,单价降到了3.7万元。
目前杭州楼市整体市场并不活跃。钱报(钱江晚报)美好生活研究院统计了5月份有成交的部分住宅小区价格,近三成住宅小区已经回落到2017年的水平。我爱我的家人。杭州数据显示,继4月份成交跌至7268套后,5月份杭州二手房成交再次“滑坡”,共成交6885套,环比下跌5.27%。
未来科技城的二手房交易就更难了。未来科技城板块房产中介程佳的亲身经历也印证了市场的冷淡。他负责的团队,业务员人数比两年前大幅缩水,业务量一落千丈。以前全团每月至少8套房源起步,现在这个数字降到了2套。
程家告诉沈燃,2021年年中,未来科技城核心区房价经过长时间暴涨后达到高点,最高被炒到89万。之后开始萎缩。现在核心区域(中南悦府、东苑印度未来、阳光城未来悦)的“无家三兄弟”房价都比较坚挺,均价5到6万。在非核心区域,房价缩水更大。
不过程佳提到有人入市较早。当时由于房价普遍较低等因素,买房价格较低。就算现在房价跌了,这些人还是不会亏的。亏损的多是高位买入的人。一般来说,被套牢的人,除非万不得已,是不会在这个节点“出手”的。现在亏本卖房的,有的是因为工作变动等因素在卖房,有的是资金链紧张。
姜亮提到,他是7年前开始的,当时那栋房子的价格还不到200万英镑。换句话说,即使房子以低于预期近200万的价格卖出,他仍然可以通过这套房子赚到200万,只是他赚的比预期的少。
另一个2020年买了一套未来科技城的业主,刚需上车。现在由于工作变动,他急需资金周转来置换这套房,不得不接受亏本出售。
2020年上火车的时候,她花了200多万。交付后,她花了20多万做精装修。现在挂牌价260多万,但买家肯定会找合适的机会降价。如果她把这套房子卖了,包括税费、房贷利息、装修费用,她说肯定是要亏钱的。
2023年,降价卖房似乎是杭州未来科技城二手房交易市场的主线。
02
曾经,大厂用火扩张成“大厂”。
杭州未来科技城永远处于风口浪尖,背后往往离不开大厂的身影。
2013年,阿里总部搬到未来科技城时,全职员工只有2万人。当时未来科技城的房价还在8000元/平方米左右。
但之后,阿里开始加速扩张。一方面是阿里人员的疯狂增长。财报显示,2021年底,阿里员工总数为25.93万人。公开数据显示,杭州阿里总部人数过万,且均为高收入群体。另一方面,是未来科技城积极加速产业集聚。未来科技城梦想小镇等一批特色小镇的建设,留下了更多的互联网人才,包括离职创业的阿里人。
阿里的扩张导致了未来科技城房价的飙升。到2018年,未来科技城的房价已经达到3万元/平方米。到2021年,“不在核心区的三兄弟”单价一度冲到8万。
2018年后,杭州开始正式实施新房摇号政策,未来科技城板块是其中的热点板块之一。2020年,未来科技城远洋西溪公馆959套公寓,吸引了近6万人摇号,中签率仅为1.6%左右,为杭州历年之最。但这个热点小区2021年6月交付时,二手房价格超过6万元/平方米,而现在挂牌价大多在4万元/平方米左右。
未来科技城作为典型的“大厂房”,阿里的一举一动都在影响着它。然而,这并不是什么新鲜事。“大厂”现象早已在北京海淀、昌平、深圳南山上演。
杭州未来科技城之所以受追捧,是因为它被视为能够延续深圳南山的发展路径。深圳南山曾经是深圳房价最高的区域,因为腾讯等大厂的聚集,房价一跃超过CBD所在的福田区。2009年,腾讯总部落地南山区,后来带动腾讯周边房价突破10万元。
在北京,“大厂房”历史悠久。曾经,海淀的华清嘉园在21世纪的前十年诞生了一批互联网大佬,可以说是第一代“大厂”。之后,昌平的荣泽嘉园、望京的华月京都成了被互联网大公司火起来的网红盘。
2021年Aauto Quicker上市后,一批变现资产的人立即将财富投入房地产,带动绿城澳海岳明、奥森一号、昌平蓝山悦府成为“农神”。据悉,2020年8月,绿城澳海岳明一开业就成了网红盘,客户中70%左右是“码农”。之后,大规模互联网创富的受益者寥寥无几。
与未来科技城类似,北京的一些“码农市场”也出现了房价下跌,荣泽嘉园就是一个例子。荣泽嘉园的房产中介刘锐告诉深展记者,2021年底荣泽嘉园的房价最高。一套87平两居室的价格约为580万元,南向的房子最高成交价可超过600万元,但现在均价已降至530万元左右,也是近一年来的低点。
刘锐表示,荣泽嘉园的房价走势会更平稳,市场活跃度会更高,因为京金融等行业的高薪人群也有购买力,他们也是这些房子的客户。
在“大厂”中,未来的科技城更依赖于互联网产业。所以当互联网行业受到冲击的时候,未来科技城二手房市场的反应更加激烈。
03
互联网的黄金时代已经过去了。
过去,大工厂走到哪里,房价就涨到哪里。然而,寒意袭来,互联网创富的泡沫正在破灭,“大厂房”的光环也在加速褪去。
互联网分析师葛佳对深燃分析称,“大厂”的房价一般是由互联网造富运动带动的,大厂员工往往对“大厂”有刚性需求和购买力。互联网经济从2004年左右开始迅速崛起,当时房地产升值速度也在加快。较早进入互联网行业,并迅速将资金投入房地产的人,仅仅通过房地产增值,就可以赚到10年甚至20年的正常工资。
如今“大厂”房价下跌,葛佳指出与大厂发展放缓有直接关系。大量人员下岗,相当于大厂利益的重新分配。有些人没有办法继续分蛋糕,只能去杠杆,回收一些超前消费。
程家深燃分析,以未来科技城为例,“大厂”房价下跌是多种因素叠加造成的。
当然,最直接的因素是,大厂裁员潮从2021年底开始袭来,至今仍未停止。据统计,2022年前9个月,BAT公司数量减少超2万家。在工作前景不稳定的时候,即使有大厂的高薪员工,也不敢过度加杠杆买房。这一点在以互联网产业为主要支撑的未来科技城尤为明显。
然而,背后的楼市整体降温也不容忽视。首先,楼市宏观调控仍在继续,“房住不炒”成为主基调。其次,宏观环境方面,近三年来,疫情影响各行各业,赚钱难。许多人依靠他们过去的积蓄生活,目前需要更多的时间来提振经济。
未来,“大厂”的房价还会继续下跌吗?
有人认为,大厂虽然在裁员,但核心主体还是高收入人群,周边房子是刚需,“区位优势”还是有偿的。
然而,持悲观态度的人也不在少数。程佳认为,“大厂”的核心优势只在于靠近大厂的区位要素,但往往远离市中心,医疗、教育等资源并不好。仅靠区位优势可能难以支撑高房价。还是有一定泡沫的,未来可能还会继续萎缩。
姜亮还表示,未来只有核心城市核心区域的核心楼盘才会有坚挺的房价,这三个要素缺一不可。如果你还一味追求投资,很可能会落到你手里。
葛佳指出,从个人的角度来看,互联网的财富创造效应已经成为历史。未来可能很难通过互联网和房产升值实现财富自由。“大厂房”的价格飙升也将变得非常罕见。
因为互联网行业的红利已经消失,大的互联网公司已经过了快速扩张期,恐怕很难再出现因为快速扩张而带动周边房价上涨的情况。当价格逐渐回归理性的时候,曾经一房难求的“大厂房”如今正在变成买方市场。
*应受访者要求,姜亮、程佳和刘锐为化名。"

作者:拉菲娱乐




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